처음 청약 가점을 자세히 계산해 본 날이 아직도 기억납니다. 무주택기간이 몇 년인지 계산한다고 달력을 뒤적이고, 예전 매매날짜를 찾느라 서류를 잔뜩 꺼내놓았는데, 머릿속은 계속 복잡했습니다. 만 30세, 결혼 날짜, 집을 샀다가 판 시점, 세대원까지 모두 따져야 한다는 사실을 알고 나니, 왜 많은 사람들이 청약을 어렵게 느끼는지 자연스럽게 이해가 되었습니다. 하지만 차근차근 기준을 정리해 놓고 나니, 생각보다 명확하게 계산할 수 있다는 걸 깨달았습니다.
이 글에서는 청약가점제에서 무주택기간이 어떻게 계산되는지, 실제 사례와 함께 정리해 보겠습니다. 법이나 제도는 바뀔 수 있지만, 기본 개념과 흐름을 이해해 두면 이후에 규정이 조금 달라지더라도 훨씬 수월하게 적응할 수 있습니다.
청약가점에서 무주택기간이 중요한 이유
청약가점제는 집을 분양받을 때 경쟁자가 많을 경우, 누구에게 우선권을 줄지 정하는 기준입니다. 이 가점은 크게 세 가지 항목으로 나뉩니다.
- 무주택기간
- 부양가족 수
- 청약통장 가입 기간
이 중에서 무주택기간은 최대 32점까지 받을 수 있어 비중이 상당히 큽니다. 오래 동안 집을 소유하지 않고 기다린 사람에게 더 높은 점수를 주는 구조라고 이해하시면 됩니다.
무주택기간이란 무엇인지부터 정리
무주택기간은 말 그대로 “집을 가지고 있지 않았던 기간”입니다. 다만 여기서 말하는 집은 법에서 정한 ‘주택’ 기준에 따른 것이고, 단순히 본인만 보는 것이 아니라 세대 전체를 함께 봅니다.
무주택기간은 다음과 같이 정의됩니다.
- 본인과 배우자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간
- 언제 기준으로 보느냐가 매우 중요하며, 기준일은 입주자모집공고일
세대원이란, 주민등록등본에 함께 올라 있는 사람들을 말하는데, 보통 본인, 배우자, 자녀, 부모, 배우자의 부모 등이 여기에 포함됩니다. 이 세대원 가운데 누구라도 주택을 가지고 있으면, 원칙적으로는 무주택이 아니라고 보는 것이 기본입니다.
무주택기간 계산이 언제부터 시작되는지
많은 사람들이 헷갈려 하는 부분이 “내가 언제부터 무주택기간을 인정받을 수 있느냐”입니다. 무주택기간은 아무 때나 원하는 때부터 계산되는 것이 아니라, 법에서 정한 기준일부터 셉니다.
무주택기간의 시작점은 다음 두 가지 중 더 늦은 날입니다.
- 만 30세가 되는 날
- 혼인신고일
좀 더 풀어서 설명하면 다음과 같습니다.
첫째, 만 30세가 되는 날입니다. 주민등록상 생일을 기준으로 만 30세가 되는 날부터 무주택기간을 계산하기 시작합니다. 예를 들어 1995년 6월 10일생이라면, 2025년 6월 10일부터가 만 30세가 되는 날입니다.
둘째, 혼인신고일입니다. 만 30세가 되기 전에 결혼을 했다면, 혼인신고를 한 날부터 무주택기간이 시작됩니다. 혼인신고일이 만 30세가 되는 날보다 빠르면, 더 늦은 날이 아니라 “둘 중 더 늦은 날을 택한다”는 원칙에 따라 실제로는 만 30세와 비교해야 합니다.
여기서 주의할 점이 하나 있습니다. 규정상 “만 30세가 되는 날과 혼인신고일 중 늦은 날”이 기준이라고 알려져 있지만, 실제로는 본인의 생애 전체를 보면서, 최초로 세대주로 인정되는 시점, 세대 분리 시점 등 다른 요소가 영향을 줄 수 있는 경우도 있습니다. 다만 일반적인 상황에서는 위 설명처럼 이해하시면 크게 문제되지 않습니다.
예시를 보겠습니다.
- 1990년생, 2018년에 혼인신고
- 만 30세가 되는 해: 2020년
이 경우, 두 날짜 중 늦은 날은 2020년 만 30세가 되는 날이지만, 실제 제도 운용에서는 “만 30세가 되기 전에 혼인한 경우, 혼인신고일부터 무주택기간을 인정해준다”라는 예외가 안내되는 경우가 있습니다. 제도 설명 자료에서 이런 예시가 자주 등장하는 이유입니다. 실제 청약 전에는 해당 공고나 기관 안내를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
무주택기간이 언제까지로 인정되는지
무주택기간이 언제 끝나는지도 매우 중요합니다. 대부분 여기서 실수를 합니다. 신청일을 기준으로 생각하기 쉬운데, 청약제도에서는 “입주자모집공고일”이 기준입니다.
무주택기간의 종료일은 다음과 같습니다.
- 입주자모집공고일이 속한 달까지를 포함해서 계산
예를 들어 입주자모집공고일이 2024년 3월 15일이라면, 무주택기간은 2024년 3월까지 인정됩니다. 3월 한 달이 통째로 포함된다고 생각하시면 이해하기 편합니다. 이때 실제 청약 신청일(예: 3월 20일)이 조금 달라도, 기준은 모집공고일입니다.
예전에 집을 가졌던 사람의 무주택기간 계산 방식
과거에 집을 소유한 적이 있다면 계산이 훨씬 복잡해집니다. 가장 중요한 원칙은 “주택을 소유한 이력이 생기면, 무주택기간은 끊기고 다시 시작한다”는 점입니다.
기본 규칙은 다음과 같습니다.
- 집을 한 번이라도 소유하면, 그때까지 쌓아온 무주택기간은 단절
- 집을 처분(매도, 증여, 소유권 이전 등)하고 다시 무주택자가 된 다음 날부터 새로 무주택기간을 계산
- 집을 가지고 있던 기간은 당연히 무주택기간에 포함되지 않음
사례로 살펴보겠습니다.
김무주 씨는 1990년 1월 1일생입니다.
- 2015년 5월 1일 혼인신고 (만 30세 이전 결혼)
- 2018년 1월 1일 아파트 구입
- 2020년 12월 31일까지 아파트 소유
- 2020년 12월 31일 아파트 매도
- 2024년 3월 1일 청약 신청, 입주자모집공고일은 2024년 3월 15일
이 경우를 순서대로 정리해 보겠습니다.
먼저 시작점입니다. 만 30세 이전에 결혼을 했으므로, 일반적인 설명에서는 혼인신고일인 2015년 5월 1일을 무주택기간 시작점으로 봅니다. 즉, 2015년 5월 1일부터 2017년 12월 31일까지는 무주택 상태로 볼 수 있습니다.
하지만 2018년 1월 1일에 아파트를 구입하면서 주택 보유자가 되었습니다. 이때부터 2020년 12월 31일까지는 주택 소유 기간이므로, 무주택기간으로 인정되지 않습니다. 동시에 2018년 이전에 쌓여 있던 무주택기간도 단절되는 것으로 보는 것이 원칙입니다.
그 다음, 집을 판 시점입니다. 2020년 12월 31일에 매도했다면, 다시 무주택자가 되는 날은 그 다음 날인 2021년 1월 1일입니다. 따라서 무주택기간은 2021년 1월 1일부터 새로 카운트됩니다.
입주자모집공고일이 2024년 3월 15일이므로, 2024년 3월까지 무주택기간으로 인정됩니다. 기간을 월수로 세어 보면 다음과 같습니다.
- 2021년: 12개월
- 2022년: 12개월
- 2023년: 12개월
- 2024년: 1월, 2월, 3월 → 3개월
총 39개월, 즉 3년 3개월입니다. 앞선 글에서 3년 2개월(38개월)로 적혀 있었던 부분은 실제로는 3월까지 포함해야 하므로 1개월이 더해지는 것이 보다 정확한 계산입니다.
이처럼 “집을 언제 팔았는지, 모집공고일이 언제인지, 그 달을 포함하는지”가 모두 맞물려 실제 무주택기간이 달라질 수 있습니다.
집이 있어도 무주택으로 인정되는 특수한 경우들
청약 제도에서는 예외적으로 “집을 가지고 있어도 무주택자로 간주”하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 무주택기간 계산에 영향을 주지 않거나, 영향이 매우 제한적으로만 미칩니다. 다만 실제 적용 여부는 해당 시점의 규정과 사업 유형에 따라 다를 수 있습니다.
소형·저가주택 1채만 가진 경우
특정 조건을 만족하는 작은 집 한 채는 무주택으로 간주되는 경우가 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 기준이 안내되어 왔습니다.
- 전용면적 60㎡ 이하
- 공시가격이 수도권 1억 3천만원 이하, 비수도권 8천만원 이하
또 한 가지 중요한 점은 “이 기준은 하나의 주택에만 적용된다”는 것입니다. 이런 조건에 해당하는 집을 두 채 이상 갖고 있다면, 유주택자로 보게 되는 것이 보통입니다. 또한, 이 기준은 사업 승인일, 청약 유형, 제도 개정 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다. 예전에는 2018년 12월 11일 이전에 사업승인을 받은 주택에 한해 이런 예외를 인정하는 식으로 한정되기도 했습니다. 따라서 실제 청약 전에는 공고문에서 해당 주택이 어떤 규정을 따르는지 반드시 확인하는 편이 안전합니다.
만 60세 이상 직계존속이 가진 주택
부모님이나 조부모님처럼 만 60세 이상 직계존속이 집을 가지고 있더라도, 그 집은 보통 자녀의 무주택기간 계산에 포함되지 않습니다. 즉, 부모님이 집을 가진 상태라도, 본인과 배우자가 집을 가지고 있지 않다면 무주택기간을 채워 나갈 수 있습니다.
다만 이런 경우, 부양가족 가점 계산에서 부모님을 포함시키는 방식에는 제한이 생길 수 있습니다. 주택소유 여부는 무주택기간, 부양가족 점수, 다른 자격요건에서 서로 다르게 작용할 수 있기 때문에, 항목별로 따로 확인할 필요가 있습니다.
상속으로 받은 집
상속으로 집을 받은 경우에도 예외가 있습니다. 보통 다음과 같은 조건이 붙습니다.
- 상속으로 주택을 취득했다 하더라도, 상속 개시일(상속이 시작된 날)로부터 일정 기간 이내에 처분하면 무주택으로 간주
보통 3개월 이내에 처분하는 경우가 예로 많이 쓰입니다. 특히 지분 일부만 상속받은 경우(공유지분)에도, 일정 기간 안에 지분을 정리하면 무주택자로 보는 식입니다. 다만 이 역시 시기와 유형에 따라 기간이나 조건이 다를 수 있습니다.
비도시지역, 농가주택, 무허가 건물 등
일부 비도시지역에 있는 농가주택이나 무허가 건물 등은 주택으로 보지 않거나, 일정한 조건을 만족하면 무주택으로 간주하는 경우가 있습니다. 농업을 위한 거주용 건물, 실제 거주가 어렵거나 기준 면적이 지나치게 작은 건물 등이 그 예시입니다.
이 부분은 개별 사례에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 해당 건축물대장, 용도, 위치, 법적 지위 등을 확인해야 합니다.
오피스텔, 상가 등 비주택 건물
오피스텔, 상가, 업무용 건물 등은 “주택법상 주택”으로 분류되지 않는다면, 그 건물을 가지고 있더라도 원칙적으로 무주택자로 간주합니다. 다만 용도 변경을 통해 주택으로 쓰고 있는 경우나, 분양형 오피스텔이 주택으로 취급되는 특정 사례 등 예외가 섞일 수 있어, 항상 등기부와 법적 용도를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
일시적 2주택 상태인 경우
기존에 살던 집을 팔고 새 집으로 이사하기 위해 잠시 두 채를 동시에 갖고 있게 되는 경우가 있습니다. 이것을 일시적 2주택이라 부릅니다.
세법에서는 일정 기간 안에 기존 주택을 처분하면 1주택자로 보고 세금 혜택을 주는 경우가 있는데, 청약에서는 기준이 다르게 작용할 수 있습니다. 청약가점에서의 무주택기간은 보통 “기존 주택을 실제로 처분하여 무주택이 된 날의 다음 날”부터 다시 계산하는 것이 원칙입니다. 따라서 본인이 잠깐이라도 두 채를 소유했다면, 그 시점에서 무주택기간이 끊어졌다고 보는 경우가 많습니다.
세금과 청약은 기준과 목적이 다르기 때문에, 한쪽에서 유리하다고 해서 다른 쪽에서도 그대로 유리한 것은 아닙니다.
무주택기간에 따른 점수 체계
무주택기간이 길수록 가점이 올라갑니다. 점수표는 다음과 같은 구조를 가지고 있습니다.
- 1년 미만: 0점
- 1년 이상 ~ 2년 미만: 2점
- 2년 이상 ~ 3년 미만: 4점
- … (2년마다 2점씩 증가)
- 14년 이상 ~ 15년 미만: 30점
- 15년 이상: 32점
정확한 연차별 점수는 그때그때 제도 안내를 통해 확인하는 것이 좋지만, 기본적으로 2년이 지날 때마다 2점이 오른다고 이해하면 계산이 훨씬 편합니다. 다만 15년 이상부터는 더 이상 늘어나지 않고 최대 32점에서 멈춥니다.
무주택기간 계산할 때 놓치기 쉬운 부분들
실제 청약을 준비하다 보면, 단순히 “집이 있냐, 없냐”뿐 아니라, 누구 이름으로 되어 있는지, 언제 팔았는지, 세대 구성이 어떻게 되는지까지 꼼꼼히 따져야 할 때가 많습니다.
세대원 범위를 제대로 이해하는 것이 중요
청약에서 말하는 세대원은 보통 다음을 포함합니다.
- 본인
- 배우자
- 주민등록등본에 함께 등재된 직계존비속
- 부모, 조부모
- 자녀, 손자녀
- 배우자의 부모 등
한 가지 중요한 점은 미성년 자녀의 주택 소유입니다. 만 19세 미만 자녀가 집을 갖고 있더라도, 일반적으로는 부모의 무주택기간에는 영향을 주지 않는 것으로 안내되어 왔습니다. 하지만 자녀가 성인이 된 이후에는 그 주택 소유가 전체 세대의 주택 소유로 판단될 수 있습니다. 즉, 자녀가 커서도 집을 계속 소유하고 있다면, 세대 전체의 무주택 판정에 영향을 미칠 수 있습니다.
이혼한 경우의 주택 소유 이력
이혼을 하면서 집을 전 배우자에게 넘기고 본인은 집을 소유하지 않게 되는 경우도 있습니다. 이럴 때는 소유권이 실제로 이전된 날을 기준으로 판단합니다.
보통은 등기부등본에 기재된 소유권 이전 등기일 다음 날부터 무주택기간이 새로 시작된다고 보게 됩니다. 단순히 이혼 서류를 낸 날이 아니라, 집의 소유권이 누구에게 있었는지가 핵심입니다.
미성년자의 무주택기간
만 19세 미만인 사람은 무주택기간 점수를 따로 인정받지 않습니다. 다시 말해, 어릴 때부터 계속 집이 없었다고 해서 그 기간이 그대로 점수로 쌓이지는 않습니다.
무주택기간은 앞에서 말한 것처럼 만 30세가 되는 날이나 혼인신고일 중 늦은 날을 기준으로 시작되기 때문에, 미성년 시절은 무주택기간 산정과 직접 연결되지 않습니다.
입주자모집공고일이 모든 기준의 중심
청약과 관련된 여러 자격 요건, 가점 산정, 무주택기간 인정 여부 등은 대부분 ‘입주자모집공고일’을 기준으로 판단합니다. 이 날짜에 이미 주택을 소유하고 있었는지, 그 달까지 무주택이었는지, 세대원 구성이 어떻게 되어 있었는지 등이 모두 이 날을 중심으로 정리됩니다.
따라서 실제로는 청약 일정이 나오면 모집공고일을 먼저 확인하고, 각종 서류를 준비할 때도 그 날짜 기준으로 소급해서 정리하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
무주택기간을 정확히 계산하기 위해 도움이 되는 실제 방법들
이론을 알고 있어도, 막상 본인 상황에 적용하려면 막히는 부분이 생기기 마련입니다. 이럴 때는 몇 가지 구체적인 방법을 활용하면 훨씬 수월해집니다.
주택 소유 이력을 문서로 정리하기
먼저 본인과 세대원의 주택 소유 이력을 정확히 파악해야 합니다.
- 등기부등본을 통해 언제 집을 취득했고, 언제 처분했는지 확인
- 건축물대장을 통해 해당 건물이 주택인지, 비주택인지, 용도를 확인
- 부모님 명의의 주택, 상속받은 지분 등도 함께 체크
날짜별로 일지를 만드는 느낌으로 정리해 두면, 나중에 제도가 조금 바뀌더라도 그때그때 새로운 기준에 맞춰 쉽게 다시 계산할 수 있습니다.
세대 분리와 합가 이력도 함께 확인
주민등록등본 상에서 세대가 나뉜 적이 있는지, 부모님과 함께 살다가 언제 따로 나왔는지, 결혼 후에 언제 세대를 합쳤는지 등도 중요합니다. 세대원이 달라지면 주택 소유 여부의 판단 범위도 달라지기 때문입니다.
과거 등본을 발급받아 변동 이력을 확인해 보는 것도 많은 도움이 됩니다. 막연한 기억에 의존하기보다는 실제 날짜를 중심으로 생각해야 나중에 불이익을 피할 수 있습니다.
청약 관련 기관과 전문가의 도움 활용하기
무주택기간 산정은 비교적 단순한 경우에는 스스로 계산해도 충분하지만, 상속, 증여, 이혼, 세대 분리, 상가 겸용 주택 등 복잡한 사례가 섞이면 혼자 판단하기 어려운 경우가 많습니다. 이런 상황에서는 혼자서 결론을 내리기보다, 공고문을 자세히 읽어 보고, 해당 기관이나 전문가의 설명을 듣는 편이 안전합니다.
무주택기간은 청약 가점의 핵심 요소이고, 한 번 잘못 계산하면 당첨 취소나 자격 박탈 등 큰 불이익으로 이어질 수 있습니다. 그래서 시간이 조금 걸리더라도, 서류와 기준을 하나씩 맞춰 보면서 차분하게 정리해 두는 것이 결국 스스로를 지키는 일입니다.